Anspruch bestätigt: Eigentümer von Grundstücken, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, sind verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten. Das Vorliegen eines Bebauungsplanes ist hierfür laut Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe nicht mehr Voraussetzung. Der Gemeinde steht ein gewisser Beurteilungsspielraum zu hinsichtlich der Methode, mit der sie den Betrag und seine Grundlagen berechnet. Einen Verzicht der Gemeinde oder eine Verwirkung vermochte das Gericht im vorliegenden Fall zudem nicht zu erkennen.
Die beklagte Gemeinde, die von der Kanzlei Dr. Melchinger vertreten wurde, hatte eine Sanierungssatzung für ihren Ortskern beschlossen. Nach abgeschlossener Sanierung wurde die Satzung aufgehoben. Gegen den angeforderten Ausgleichsbetrag in Höhe von ca. 2.000 Euro erhob eine Grundstückseigentümerin Klage. Das Verwaltungsgericht Karlsruhe bekräftigte zunächst, dass die Gemeinde zur Erhebung des Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB sowohl dem Grunde nach als auch in der nach dem Gesetz vorgegebenen Höhe verpflichtet ist; ein Ermessen steht ihr dabei nicht zu. Das Grundstück lag in dem durch die Satzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Das Vorliegen eines Bebauungsplanes dagegen war nicht Wirksamkeitsvoraussetzung, da § 154 BauGB im Gegensatz zum früher geltenden Städtebauförderungsgesetz eine Sicherung der Sanierungsziele durch Bebauungspläne nicht mehr vorsieht. Das Ausgleichsbeitragsrecht des BauGB ist auch auf die bei dessen Inkrafttreten laufenden oder abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen anwendbar.
Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht aus dem Unterschied zwischen Anfangswert (Bodenwert, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre) und Endwert (Bodenwert, der sich durch rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist außer den in § 28 WertV aufgeführten Verfahren auch jede andere geeignete Methode anwendbar; diesbezüglich kommt der Gemeinde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Die maßgeblichen Faktoren ergaben sich im vorliegenden Fall nachvollziehbar aus dem Protokoll der Sitzung des Gutachterausschusses. Die von diesem angesetzte Attraktivitätssteigerung von 10,- DM pro Quadratmeter war nicht zu beanstanden. Es kommt nicht darauf an, ob der herangezogene Eigentümer die durch die Sanierung geschaffenen Vorteile nutzen kann oder will. Der Bescheid war auch hinreichend bestimmt. Er enthielt insbesondere alle Grundlagen, auf die sich die Höhe des Ausgleichsbetrages stützte. Nicht erforderlich war die Beifügung z.B. von Unterlagen des Gutachterausschusses. Die Nichtanrechnung privater Aufwendungen begegnete keinen Bedenken des Verwaltungsgerichts. Investitionen in bauliche Anlagen bewirken zwar möglicherweise eine Erhöhung des Gebäudewerts, nicht aber eine Bodenwerterhöhung.
Auf einen Verzicht der Gemeinde konnte sich die Klägerin nicht berufen. Die Gemeinde kann zwar von einer Erhebung absehen, wenn der Verwaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den Einnahmen steht; ein solcher Fall lag aber nicht vor. Ein Verzicht war auch nicht auf eine angebliche Erklärung des ehemaligen Bürgermeisters zu stützen, da einem Verzicht die Instandsetzungsvereinbarung entgegen steht, die nur schriftlich hätte geändert werden können. Auch Verwirkung war nicht gegeben. An einem Verhalten der Gemeinde dahingehend, dass sie den Ausgleichbetrag nicht mehr erheben werde, fehlte es. Das Urteil ist rechtskräftig.