Bei der nach §§ 7 Abs. 3, 8 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes notwendigen Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde zum Abbruch eines Kulturdenkmals spielt die Wirtschaftlichkeitsberechnung, nach der die Zumutbarkeit einer denkmalgerechten Sanierung und Nutzung des Objekts ermittelt wird, eine wesentliche Rolle. In einer aktuellen Entscheidung nahm das Verwaltungsgericht Freiburg nun zu einigen wichtigen Fragen Stellung, die sich regelmäßig bei Durchführung solcher Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergeben.
Bejaht eine Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal und hat über einen Abbruchantrag eines solchen Objekts zu befinden, so hat sie im Rahmen einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist. Diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung zu beurteilen: Zu vergleichen sind die voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen einschließlich der Steuerersparnisse.
Das VG Freiburg weist im Hinblick auf die Darlegungs- und Beweislast darauf hin, dass vorrangig der Grundsatz der Amtsermittlung gilt. Blieben jedoch bestimmte Aspekte einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit unerweislich, so gehe dies zu Lasten des Klägers.
Zu den Sanierungskosten gehören im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung über den denkmalpflegerischen Aufwand hinaus auch solche Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss. Das Verwaltungsgericht führte hierzu aus, dass es aus Sicht des in seinem Eigentumsrecht betroffenen Eigentümers keine Rolle spiele, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten oder aufgrund ohnehin anfallender Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts finanziellen Belastungen ausgesetzt sei. Im entschiedenen Fall beispielsweise bejahte daher das Gericht, dass auch die Kosten für eine neue Sanitärinstallation des Bades sowie der Abbruch eines nicht mehr sanierungsfähigen Anbaus mit dem bisherigen Bad in die Berechnung einzubeziehen seien.
Die unter verfassungsrechtlichen Aspekten interessante Frage, ob die für die Eigentümer anzusetzenden Finanzierungskosten ausschließlich anhand eines Durchschnittszinssatzes berechnet werden oder ob auch subjektive Elemente einfließen können bzw. müssen, entschied das Verwaltungsgericht Freiburg im ersteren Sinne und begründete dies damit, dass ausschließlich eine „objektiv-objektbezogene“ Betrachtung zu erfolgen habe. Hierbei werde auf das Kulturdenkmal abgestellt, während die Vermögensverhältnisse des Eigentümers im Übrigen außer Betracht blieben. Bei der Finanzierung werde jeweils eine 100%-Finanzierung nach dem jeweils aktuellen marktüblichen Zinssatz nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zugrunde gelegt. Etwaige Bescheinigungen einer Bank, wonach für den Eigentümer höhere Zinssätze angesetzt würden, genügten nicht für die Annahme, der Eigentümer sei nicht in der Lage, einen Kredit zu den durchschnittlichen MFI-Zinssätzen zu erhalten.
Auf der Ertragsseite komme es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Vorteile an. Das Verwaltungsgericht forderte hierzu eine substantiierte und schlüssige Darlegung der angesetzten Beträge durch die Kläger. Soweit diese aufgetretene Unklarheiten im Rahmen des Verfahrens nicht aufklären könnten, obliege dem Gericht keine weitere Aufklärungspflicht. Die Klage auf Erteilung der Abbruchgenehmigung wurde abgewiesen. Das Urteil ist rechtskräftig.
Mit einer Beschwerde gegen die vom VG Freiburg vorgenommene Streitwertfestsetzung wandten sich die betroffenen Eigentümer im Anschluss an den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, wo sie teilweise Erfolg hatten. Zwar hatte der VGH keine rechtlichen Bedenken gegen den vom VG gewählten Ansatz, den Streitwert nach dem Interesse an der Verhinderung von weiteren Sanierungsmaßnahmen am denkmalgeschützten Objekt zu bemessen. Zu Gunsten der Kläger ging der VGH allerdings von dem in der Klagebegründung dargelegten negativen Saldo in Höhe von ca. 76.000 Euro aus und nicht – wie das VG Freiburg – von der in einem früheren Gutachten genannten Summe von ca. 129.000 Euro. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.