Vertragsauslegung verhindert Ansiedlung eines Drogeriemarkts: Wenngleich nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt ein solcher am Standort unter bestimmten Voraussetzungen hätte zugelassen werden können, enthielt der mit einem Investor abgeschlossene städtebauliche Vertrag eine Bestimmung, wonach das Einzelhandelskonzept vorgebe, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig sind. Das Verwaltungsgericht Karlsruhe sah in der vertraglichen Bestimmung indes keinen Widerspruch und untersagte, von einer Baugenehmigung zur Ansiedlung des Marktes Gebrauch zu machen.
Zur Vermeidung eines Bebauungsplanverfahrens beschloss der Gemeinderat einen städtebaulichen Rahmenplan für ein Baugrundstück und beauftragte die Verwaltung mit dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages. Bereits vor dessen Abschluss hatte die Grundstückseigentümerin, eine später von der Kanzlei Dr. Melchinger vertretene Projektentwicklungsgesellschaft, mit der Stadt über die eventuelle Ansiedlung eines Drogeriemarktes mit ca. 670 m² Verkaufsfläche gesprochen. Diese verwies jedoch auf ihr Einzelhandelskonzept, welches eine solche Nutzung ausschließe. Im Vertrag wurde schließlich eine Bestimmung aufgenommen, die besagte, dass bei der konkreten Ansiedlung von Handelseinrichtungen das Einzelhandelskonzept der Stadt zu beachten sei, welches vorgebe, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig seien.
Dem herangezogenen Einzelhandelskonzept nach kann aber bei Einzelhandelsbetrieben mit weniger als 800 m² Verkaufsfläche geprüft werden, ob sie bei standortgerechter Dimensionierung, z.B. zur Wohngebietsversorgung, an städtebaulich integrierten Standorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt zugelassen werden. Die Bauherrin ließ eine Auswirkungsanalyse für den Fall der Ansiedlung eines Drogeriemarktes erstellen. Diese kam zum Ergebnis, das Vorhaben sei an § 34 BauGB zu messen und zulässig. Eine durch die Stadt veranlasste Prüfung durch den sachverständigen Ersteller des Einzelhandelskonzepts bestätigte, dass von einer Verlagerung des Drogeriemarktes an den Standort keine Auswirkungen auf die zentrale oder wohnortnahe Versorgung zu erwarten seien.
Im Widerspruchsverfahren zur eingereichten Bauvoranfrage stellte die Baurechtsbehörde gegen- über der Bauherrin fest, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig sei; die Frage, ob dies auch dem städtebaulichen Vertrag entspreche, sei davon nicht erfasst. Die Stadt klagte schließlich vor dem Verwaltungsgericht und machte geltend, die Bauherrin würde im Falle einer Realisierung des Drogeriemarktes gegen ihre Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Vertrag verstoßen.
Dem Vorbringen der Bauherrin, der städtebauliche Vertrag enthalte einen unauflösbaren Widerspruch, folgte das Gericht nicht. Es kam zu dem Ergebnis, die Beteiligten hätten sowohl eine Bindung an das Einzelhandelskonzept als auch ein konkretes Nutzungsverbot vereinbart. Zudem sei konkret die Ansiedlung eines Drogeriemarktes vor Vertragsschluss besprochen worden und beide Parteien seien davon ausgegangen, dass dieser am Standort nicht realisierbar sei. Auch aus dem Grundsatz der Planmäßigkeit in § 1 Abs. 1 und 3 BauGB ergebe sich kein gesetzliches Verbot, das der Wirksamkeit des Vertrages entgegenstehe. Die Stadt hätte die Nutzung auch durch Erlass einer Veränderungssperre verhindern können. Es wurde Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt.