Betriebsleiterwohnhäuser im Gewerbegebiet: Einschränkende Festsetzungen im Bebauungsplan zulässig

Mai, 2015 in Bauleitplanung und Fachplanung

Eine Gemeinde darf durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan dem Trend zu einer in Gewerbegebieten nicht erwünschten Wohnbebauung entgegenwirken. Solche Einschränkungen sind von den planerischen Möglichkeiten nach § 1 Abs. 9 BauNVO gedeckt. Dies bestätigte das Verwaltungsgericht Karlsruhe, das eine Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung abwies. Für die Zulässigkeit von betriebsbezogenen Wohnungen wäre nach dem Bebauungsplan insbesondere erforderlich gewesen, dass sich diese auf dem Baugrundstück des jeweiligen Betriebs selbst befinden. Diese Voraussetzung war nicht erfüllt. Auch lagen weder Nachweise zu den Firmen vor, die angesiedelt werden sollten, noch dass dort Betriebsinhaber oder –leiter wohnen werden.

In einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO können als notwendige Ergänzung zu einer gewerblichen Grundstücksnutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden. Um dem allgemeinen Trend einer in Gewerbegebieten vom Umfang her nicht gewünschten Wohnbebauung ohne ausreichenden Betriebsbezug entgegenzuwirken, hatte eine von der Kanzlei Dr. Melchinger vertretene Stadt zunächst eine Konzeption erstellt und später konkrete Bebauungsplanfestsetzungen getroffen. Die Stadt legte planerisch fest, dass Wohnungen einem Gewerbebetrieb zugeordnet sein müssen, maximal 200 m² Wohnfläche umfassen dürfen und dass die Zuordnung einer Wohnung zu einem Betrieb auf einem anderen Baugrundstück nicht möglich ist. Hiervon betroffen war ein beantragtes Bauvorhaben, bei dem ein Gewerbegrundstück in mehrere Einzelgrundstücke aufgeteilt wurde. Der Bauantrag sah getrennt vier Grundstücke für Gewerbenutzungen und vier Baugrundstücke für Wohnungen sowie eine Stichstraße vor. Die Stadt versagte ihr Einvernehmen, das Landratsamt lehnte den Antrag ab.

Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass der – formell einwandfrei zustande gekommene und auch nicht funktionslos gewordene – Bebauungsplan geeignet sei, einen wirksamen Beitrag zur städtebaulichen Ordnung zu leisten. In ihm werde die Konzeption der Stadt, einer Wohnbebauung in Gewerbegebieten entgegenzuwirken, aufgegriffen. Eine unzulässige Verhinderungsplanung liege nicht vor. Im Rahmen ihres planerischen Ermessens habe die Stadt von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, einer sich abzeichnenden Fehlentwicklung – nämlich der zunehmenden Wohnbebauung – entgegenzusteuern. Eine fehlerhafte Abwägung zwischen den Absichten bzw. bereits getätigten Investitionen des Klägers und den städtebaulichen Zielen vermochte das Gericht nicht festzustellen. Die Stadt habe unter Abwägung aller Belange rechtsfehlerfrei dem Ziel der Wahrung des Gebietscharakters und damit der Einschränkung der Wohnbebauung den Vorrang eingeräumt. Auch seien nach Inkrafttreten des Bebauungsplans in dessen Geltungsbereich sonst keine Ausnahmen zugelassen worden.

Das Verwaltungsgericht bestätigte in seinem Urteil, dass die Gemeinden aufgrund des § 1 Abs. 9 BauNVO feinere Ausdifferenzierungen der zulässigen baulichen Nutzung vornehmen dürfen. Die hier maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans seien von den planerischen Möglichkeiten nach dieser Vorschrift gedeckt. Zudem habe kein Nachweis der konkreten Zuordnung der Betriebsleiterhäuser zu Gewerbegrundstücken und konkreten Gewerbenutzungen vorgelegen, womit das Baugesuch schon die Voraussetzungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht erfüllte. Das Urteil ist rechtskräftig.