Vorkaufsrecht für Gewässerrandstreifen: Verwaltungsgericht korrigiert ermittelten Kaufpreis und Grundstücksfläche

Mai, 2019 in Umweltschutz, Naturschutz und Immissionsschutz

Als grundsätzlich rechtmäßig betrachtete das Verwaltungsgericht Karlsruhe das von einer Stadt geltend gemachte Vorkaufsrecht an einer Grundstücksteilfläche, konkret an einem Gewässerrandstreifen eines Flusses. Mit der Ausübung dieses Rechtes sollen die Ziele des Wasserhaushalts- und des Wassergesetzes verwirklicht werden, u.a. also eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung, Schutz des Lebensraums für Tiere und Pflanzen, Hochwasser- und Klimaschutz. Falsch bemessen wurden aus Sicht des Gerichts im konkreten Fall aber die Fläche des Randstreifens und der bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu erstattende Kaufpreis.

Zwischen den beiden von der Kanzlei Dr. Melchinger vertretenen privaten Vertragspartnern war ein Kaufvertrag über ein rund 1.400 m² großes Grundstück im Innenbereich abgeschlossen worden. Dieses Grundstück grenzt an einer Seite an einen Fluss. Die Stadt übte daraufhin ein wasserrechtliches Vorkaufsrecht für einen Geländestreifen von fünf Metern Breite aus. Den zu erstattenden Kaufpreis bemaß sie nicht an dem zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Preis, sondern an einem durch den Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert, der knapp 150 Euro/m² niedriger lag. Mit Widerspruch und anschließender Klage wandten sich Käufer und Verkäufer gegen das ausgeübte Vorkaufsrecht. Neben einer fehlerhaften Bemessung des Randstreifens und der Höhe des dafür angesetzten Kaufpreises rügten sie auch, dass die Stadt nicht dargelegt habe, welche Verbesserungsmaßnahmen sie am Gewässerrand durchführen wolle. Zudem sei die Verhältnismäßigkeit nicht gewahrt, da privatrechtliche Vereinbarungen zur Gestattung von Maßnahmen ausreichend gewesen wären.

Das Verwaltungsgericht stellte zunächst fest, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Stadt nach § 29 Abs. 6 WG bestand, welches formell rechtmäßig ausgeübt wurde. Dieses sei auch verhältnismäßig im engeren Sinn, denn der eher geringen Einschränkung der Eigentümerbefugnisse stünden gewichtige Belange der Allgemeinheit gegenüber. Das Gericht nennt hier u.a. nachhaltige Gewässerbewirtschaftung, Gewässer als Bestandteil des Lebensraums für Tiere und Pflanzen, Schutz vor stofflichen Belastungen, Hochwasser- und Klimaschutz. Nach Inaugenscheinnahme konnten Defizite an dem Randstreifen festgestellt werden, welche die Stadt sukzessive beseitigen möchte (u.a. Entfernung standortfremder Gehölze, Entfernen einer Mauerbefestigung, Änderung von Gesteinsstrukturen, Einbau von Strömungsablenkern). Das VG führte auch aus, dass es der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegenstehe, wenn die angestrebte Zielsetzung erst nach und nach verwirklicht werden könne, weil Gewässerrandstreifen anderer Grundstücke erst später hinzuerworben werden können. Eine Regelung durch Einzelverträge, Auflagen oder Grunddienstbarkeiten sei weniger effektiv und mit höherem Kontrollaufwand verbunden. Auch die Ermessensausübung durch die Stadt sei im Rahmen des Widerspruchsverfahrens rechtmäßig erfolgt.

In zwei Punkten jedoch sah das Verwaltungsgericht den Bescheid als rechtswidrig an. Zunächst hätte der Randstreifen nämlich nicht ausgehend von der Grundstücksgrenze mit einer Breite von fünf Metern berechnet werden dürfen, sondern ausgehend von der hier vorhandenen ausgeprägten Böschungsoberkante (vgl. § 38 Abs. 2 S. 2 WHG). Somit verkleinert sich die vom Vorkaufsrecht erfasste Grundstücksfläche. Weiterhin hatte aus Sicht des VG die Stadt für die Teilfläche, für die sie ihr Vorkaufsrecht ausüben will, einen zu niedrigen Kaufpreis angesetzt. Sie hatte den in einem Wertgutachten ermittelten Wert angesetzt, der ca. 150 Euro/m² unter dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis lag. Da jedoch das Gutachten zugleich davon ausging, dass der Wert des Gesamtgrundstücks und der Wert der Teilfläche (Gewässerrandstreifen) gleich hoch waren, hätte der Wert der Teilfläche anteilig am Kaufpreis bemessen werden müssen. Die Kommune hat bei dem Vorkaufsrecht nach Wassergesetz keine Befugnis, den Kaufpreis auf Bodenrichtwerte o.ä. zu reduzieren.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.