Bestandsschutz und (frühere) Privilegierung im Außenbereich sind entfallen, eine legale Nachnutzung ist aufgrund der Lage im FFH- und Vogelschutzgebiet sowie Überschwemmungsgebiet praktisch nicht realisierbar – so die Lage für eine private Grundstücksverwaltungsgesellschaft, die ein Grundstück am Rhein erworben hatte, welches mit ehemaligen Werkstätten und Dienstgebäuden der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung bebaut ist. Das Verwaltungsgericht Karlsruhe entschied, dass die seitens der Baurechtsbehörde erlassene Nutzungsuntersagung sowie die Anordnung zum Abbruch der Gebäude an den neuen Privateigentümer rechtmäßig sind. Der Bestandsschutz sei mit Aufgabe der bisherigen Nutzung, spätestens aber mit Veräußerung durch den Bund erloschen. Die Gebäude im Außenbereich verstießen zugleich gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften, eine zulässige Nachnutzung habe nicht substantiiert dargelegt werden können und sei auch kaum realisierbar. Die Heranziehung für den Abbruch sei auch nicht ermessensfehlerhaft. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg lehnte einen Antrag auf Zulassung der Berufung ab.
Im Jahr 2009 gab die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes die Nutzung eines Grundstücks am Rhein auf, das mit einem Werkstätten- und Brückendienstgebäude sowie zwei Nebengebäuden, Garagen und Holzschuppen bebaut ist. 2018 veräußerte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben eine Teilfläche per Auktion an eine private GmbH. Das Grundstück liegt in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet sowie in einem FFH- und Vogelschutzgebiet. Es ist von drei Seiten von einem Naturschutzgebiet umgeben, durch das auch die einzige Zufahrt führt. Die im späteren Gerichtsverfahren von der Kanzlei Dr. Melchinger vertretene Gesellschaft vermietete das Grundstück zunächst mehrmals an Privatpersonen als Freizeitgelände. 2021 untersagte die Baurechtsbehörde jegliche nicht genehmigte, aber genehmigungsbedürftige Nutzung und ordnete den vollständigen Abbruch der vorhandenen baulichen Anlagen an. Nach erfolglosem Widerspruch erhob die GmbH Klage beim Verwaltungsgericht Karlsruhe.
Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Die Nutzungsaufnahmeuntersagung sei rechtmäßig; hierfür genüge die formelle Illegalität der beabsichtigten Nutzungen. Diese liegt vor, wenn für die Nutzungen keine Baugenehmigung vorliegt. Es habe die gerechtfertigte Annahme bestanden, dass erneut Mietverträge geschlossen würden. Angesichts der Verschiedenheit der bisherigen Nutzungen sei zudem eine genaue Bestimmung der Nutzungsabsichten nicht nötig gewesen.
Auch die Abbruchanordnung sah das VG als rechtmäßig an. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 47 Abs. 1 S. 1u. 2 LBO hätten vorgelegen. Die betreffenden Gebäude seien 1941 mit Genehmigung des damals zuständigen Ministeriums des Landes Baden und somit legal errichtet worden. Jedoch sei diese Genehmigung nach § 43 Abs. 2 LVwVfG durch Erledigung – hier: mit der Nutzungsaufgabe durch die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung, spätestens aber mit der Veräußerung durch den Bund – unwirksam geworden. Auch der materielle Bestandsschutz sei entfallen. Wird ein Gebäude, das in der Vergangenheit einen bestimmten, im Außenbereich privilegierten Nutzungszweck hatte, auf unabsehbare Zeit für andere Zwecke weitergenutzt, so liegt darin nicht nur eine Nutzungs-, sondern zugleich eine Funktionsänderung. Dies hat den Verlust der Privilegierung zur Folge. Eine bauliche Anlage genießt aber Bestandsschutz nur in ihrer jeweiligen Funktion; mit der Entprivilegierung entfällt zugleich der Bestandsschutz.
Hinzu komme, so das Gericht, dass die vorhandenen baulichen Anlagen zugleich gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts – hier: § 35 BauGB – verstießen. Die GmbH habe nicht substantiiert darlegen können, welche materiell zulässige privilegierte Nutzung absehbar beabsichtigt sei. Die vorgetragenen Überlegungen zu einer landwirtschaftlichen Nutzung durch den landwirtschaftlichen Betrieb des Geschäftsführers, der im Raum Koblenz ansässig ist, oder die Möglichkeit wasserwirtschaftlicher Nutzung seien reine Spekulation. Dies gelte umso mehr, als derartige Nutzungen angesichts der Berührung mehrerer Schutzgebiete kaum realisierbar erschienen. Zudem sei die Erschließung nicht gesichert; der Zufahrtsweg (durch das Naturschutzgebiet) sei nur mittels befristeter Genehmigung und nicht generell nutzbar.
Die Abbruchanordnung leide auch nicht an Ermessensfehlern. Das Gericht übersehe nicht, dass die Beseitigung der Gebäude erheblichen Aufwand und hohe Kosten verursache. Die Eigentümerin sei eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft, was darauf schließen lasse, dass sie die mit dem Erwerb verbundenen Risiken erkannt und in Kauf genommen habe, zumal der Geschäftsführer ein Vollerwerbslandwirt ist. Auch anhand der Objektbeschreibung beim Kauf hätten Unsicherheiten erkennbar sein müssen. Ein Rückgriff auf den Bund als Voreigentümer (vergleichbar den Sonderregelungen bei Sanierungen nach Bodenschutzrecht) sei hier nicht gegeben.
Einen Antrag auf Zulassung der Berufung lehnte der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg ab. Hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Nutzungsaufnahmeuntersagung befand der VGH, dass schon ein durch Tatsachen belegter „Anfangsverdacht“ ausreichend sei. Im vorliegenden Fall sah das Gericht diesen im Verhalten der GmbH belegt, z.B. durch das Anbieten des Objekts in einem Internetportal, obwohl die Behörde die vorangegangene Vermietung untersagt hatte. Eine ausdrückliche Erklärung, Vermietungen zu unterlassen, bis geklärt ist, welche Nutzungen baurechtlich zulässig sind, habe nicht vorgelegen. Auch bezüglich der Rechtmäßigkeit der Abbruchanordnung folgte der VGH der Argumentation des VG Karlsruhe. Insbesondere hob er darauf ab, dass ein Konzept für eine konkret zulässige landwirtschaftliche Nutzung nicht vorliege. Wie die Vorinstanz hielt auch der VGH die Ermessensausübung für korrekt, wonach die Kosten des Abbruchs vom derzeitigen Eigentümer zu tragen sind, denn die GmbH sei beim Erwerb bewusst ein Risiko eingegangen. Dies selbst dann, wenn man - wie angegeben - von einem Erwerb zur späteren landwirtschaftlichen Nutzung ausgehe, weil auch in diesem Fall durch die Lage im Vogelschutz- und FFH-Gebiet sowie Überschwemmungsgebiet und durch die fehlende Erschließung das Risiko einer Nichtnutzbarkeit erkennbar gewesen sei.
Der Beschluss des VGH ist rechtskräftig.