Monteurwohnungen: vorläufige Nutzungsuntersagung bestätigt

August, 2017 in Bauen und gewerbliche Anlagen, Bauleitplanung und Fachplanung

In ihren weiteren Entscheidungen über die baurechtliche Beurteilung von Monteurwohnungen hielten das Verwaltungsgericht Karlsruhe und der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg an der bisherigen Rechtsprechung (siehe hier) fest, wonach die Unterbringung von Monteuren auch bei längerer Mietdauer als Beherbergungsbetrieb und nicht als Wohnen zu werten ist. Insbesondere machten die Gerichte dies daran fest, dass im konkreten Fall für einzelne Bewohner kein Rückzug in ein eigenes, alleine genutztes Zimmer möglich war. Daraus folgte, dass für das Gebäude eine Nutzungsänderung zu beantragen war.

Ein von der Kanzlei Dr. Melchinger vertretener Eigentümer vermietet in einem Gebäude mit zwei Wohnungen beide zur wohngemeinschaftlichen Monteurunterbringung. Beide Wohnungen sind für jeweils ein halbes oder ganzes Jahr an Firmen vermietet. Es gibt Zimmer für zwei bis maximal vier Personen sowie jeweils eine Küche und ein Wohn- und Esszimmer. Die Monteure kennen sich und verbringen auch ihre freie Zeit miteinander. Damit ist aus Sicht des Vermieters diese Nutzung einer Wohngemeinschaft aus Studierenden oder Senioren ähnlich. Die Baurechtsbehörde wertet dagegen die Nutzung als Beherbergungsbetrieb. An diese Nutzung seien andere Anforderungen, z.B. hinsichtlich des Brandschutzes, zu stellen und es könnten damit Nachteile für die Nachbarschaft durch Gäste- und Lieferverkehr einhergehen.

Das Verwaltungsgericht stellte in seinem Beschluss fest, dass die ausgeübte bauliche Nutzung einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes entspreche. Es bestehe für die Bewohner nicht die Möglichkeit, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten, wenngleich in jeder Wohnung eine Küche und ein Wohn- und Esszimmer zur Verfügung stünden. Im Unterschied zu einer einvernehmlichen Wohngemeinschaft seien hier mehrere Monteure befristet zusammen in einem Zimmer untergebracht und weder der Rückzug in ein eigenes Zimmer, noch eine selbstbestimmte Gestaltung eines Wohnraumes sei möglich. Das Geschäftsmodell sei zudem nicht darauf ausgerichtet, generell nur an Personen zu vermieten, die sich gut kennen bzw. verstehen.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigte im Beschwerdeverfahren die Ent-scheidung des VG Karlsruhe. Insbesondere führte der VGH dabei nochmals vertieft an, dass die Bewohner – im Unterschied zu üblichen Studenten-Wohngemeinschaften zum einen nicht über ein eigenes (Einpersonen-)Zimmer verfügen und sie zum anderen auch nicht aufgrund eigener Entscheidung einziehen, sondern aufgrund der Zuweisung durch ihren Arbeitgeber. Ohne Bedeutung sei die Bezeichnung der Unterkunft als „Boardinghouse“.

Die Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung von Wohnen zu einem Beherbergungsbetrieb war für die Gerichte nicht offensichtlich. Nur in diesem Falle wäre eine vorläufige Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig gewesen. Tatsächlich aber bestehen sowohl unterschiedliche Vorstellungen bezüglich der zu erfüllenden Brandschutzanforderungen wie auch ein Dissens über die Frage, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Aus Eigentümersicht spricht dagegen, dass sich im Umfeld u.a. landwirtschaftlich geprägte Gebäude, eine LKW-Garage, ein Landgasthof, eine Kirche, zwei Bankfilialen, ein Getränkemarkt und weitere Geschäfte befinden, so dass mindestens von einer Mischgebiets- oder Gemengelagesituation auszugehen ist. In einem solchen Gebiet wäre auch ein Beherbergungsbetrieb zulässig. Der Beschluss ist rechtskräftig.